【购房】购买二手房注意事项

    准备购买二手房的朋友请仔细阅读:

    1、查明真实情况

    二手房买卖双方一般并不相识,所以面对可能的诈骗,就要查明对方的身份及房产的真实信息。最可靠的办法是凭身份证去房产交易中心查询房屋的真实信息,查看中介门店的营业执照,从而了解中介公司的资质。到房产交易中心查询时,要付30元的费用,除了查看房屋状况及产权人信息,同时别忽略了土地状况、房地产他项状况、房地产权利限制状况等信息,这样就可以了解房屋是否已被抵押,是否被法院查封,是否按揭贷款买的房子,贷款额多少等等。这样就不大可能因为受骗上当,买了被抵押的房子,钱房两空。{HotTag}对于中介公司,可以索要营业执照的复印件。



    2、留心付款方式

    在房产买卖过程中,付款方式是容易引起争议的条款之一,因此,在签定是应尽可能的对付款方式、付款日期、付款其次、其次付款数额做具体的约定。最好的办法是一方先在银行存入现金,双方在银行实现交付,一方取出现金,直接存入对方的账户。一定要选择安全的付款方式。

    特别提醒的是有关购房意向金的支付,一般情况下,买家在支付了意向金两天之后,如果卖家同意出售,那么意向金将自动转为购房定金,此时一般情况下定金是不予退还的。所以建议消费者在支付购房意向金时要三思。

    如果买卖的房子有贷款,那么在付款时更要特别留意,一般应由卖方提前还款解除贷款,如果卖方自有资金不足可以要求用买方支付首付款共同还款,这时买卖双方需同时到贷款银行,以免自己支付的首付款被移作他用。

    3、确定交房时间

    如果达成买卖意向,关于交房时间应当在合同中做明确的约定。之前在房屋买卖过程中,经常会出现因为没有在合同中注明交房时间而引发纠纷的,比如到了约定时间,卖房因为租赁或其他原因而无法将房屋交付给买房,而买房又因没有在合同中做相关的说明,买方只能吃“哑巴亏”。因此,在签定合同过程中,必须注明什么时间卖方将房屋以何种方式交付给买方,如果届时不能按时交房,买家将得到什么样的赔偿,房屋是否仍存在租赁情况等。一般情况下,在约定时,买家可以以房屋总价的10%左右作为交房时再付的条件约束卖家按照交房。

    4、别让户口困扰你

    买方在核实房产情况的同时,别忘记了房屋连带的户口关系,卖方是否在售出房屋之后将家人的户口同时迁出。之前经常会出现类似的情况,诸如卖方在售出房屋之后没有将家人的户口同时签出,而导致买方无法将户口迁入。该约定可在“购房条件约定”条款中“其他约定”中进行注明。同交房时间的约定一样,一般情况下,卖家可以预留一笔钱,在交房时确认了户口情况之后再支付给卖家,这笔钱的数额一般是房屋总价的1%左右。

    5、当心维修基金被中介“黑吃”

    很多消费者在买二手房过程中忽视维修基金,中介往往利用这个“缺口”吃进维修基金,如此的情况经常以以下的方式发生:中介告诉卖方二手房维修基金已经所剩无几,一般情况下都是送给买方,而中介在对付买方时则称卖方没有将维修基金“送”给你,买方要自己重新办理维修基金,这样以来维修基金就进了中介的口袋。买卖双方需当面进行了解,如果是将维修基金赠予买家,双方需在“购房条件约定”条款中“其他约定”中进行约定。一般情况下,房屋交接时,买卖双方需共同到相应的物业管理公司,针对维修基金的帐户余额,进行资金交割,户名的变更。

    6、“先小人,后君子”

    房产中介一般都预备了重复使用的格式合同,这些合同中介一般都很好地考虑到了自己的利益,却很可能包括了对买方不利的霸王条款,所以当签订这些合同时一定要认真阅读条款,不要因为不好意思耽误中介工作人员的时间而草草签字,对于明显不利于自己的如“不论交易是否成功,均应当支付中介费用”的条款。交出房产证或是买房款,一定要求对方出具收条。

    要注意的是,如中介未促成交易索要一定的费用却是合理的。《合同法》第427条规定“居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。

    7、佣金如何支付

    签订了合同,买卖双方就要尊重中介机构的中介服务,并诚信支付居间费用。《合同法》426条规定:“居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。……因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的,居间活动的费用,由居间人负担 ”。如果买卖双方通过中介提供的信息取得联系,私下交易,企图省去中介费用,不仅不容易达到目的,还有可能承担额外的违约责任。卖方也应当如实向中介及买方告知房产的真实情况。

    有关佣金支付,一定要看清楚合同是如何约定的:是买方支付中介费用,还是卖方支付,或是双方共同支付,比例各占多少;是一次性支付中介费用还是分阶段,是何时支付费用。上海市的相关规定是,买卖双方需支付房屋总价的2%给中介作为佣金,买卖双方一般各占半。

    8、保留证据

    交易过程中与对方及中介机构来往的书面材料,如合同、收条、身份证及房产证等证件的复印件,都要注意妥善保存,以免以后有纠纷时因为缺少相关的证据而处于不利地位。特别是中介或是对方的一些决定自己购买或是出售的口头承诺,一定要坚持对方白纸黑字写下来。如对方的交易事项是由委托人完成的,要保留委托书和证明委托人与受托人关系的文件。《合同法》425条规定:“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”,保留相关的证据就可以有力地保护自己的合法权益。

    最后要提醒的是,房屋归谁所有,以房产机关的登记为准。卖家的房产证在自己手里并不等于卖家失去了对房产的权利,完全可以通过挂失重新补办。交易过程中消费者可通过相应的资金监管机构(如网上房地产资金监管、部分银行的资金监管等)来约束房产交易,确保交易过程中资金、产权交割得到有效保证。

    9、明确合同条款

    违约责任说明。违约责任及如何承担违约责任,违约金的计算与给付,在什么情况下可免责,担保的形式等。1、明确规定当丙方发生无正当理由解除合同;与他人或其中一方私下沟通,损害委托方利益;其他因丙方过失,导致合同无法继续履行三种情况时,丙方必须对甲、乙方承担违约责任:全额退还佣金、所代收的房款及各项费用、文件资料,同时规定了赔偿金额或比例。2、当甲、乙方发生无正当理由解除合同;相互或与他人私下沟通,损害丙方利益;为按照合同约定提供必要的文件资料和配合手续,造成丙方无法履行合同;其他因甲、乙双方造成丙方无法完成委托事项或无法继续履行合同等情况时,甲、乙方对丙方承担违约责任,全额退还所收取各项费用、文件资料,同时由违约方支付佣金给丙方,同时约定追加赔偿方式。3、约定了甲、乙双方之间的违约情况和赔偿方式和比例、金额。合同履行期间任何一方要求变更合同条款的,应及时书面通知相对方,并征得相对方的同意后,在约定的时限内,签订补充协议,注明变更事项。并明确规定了擅自变更合同的责任承担方。

    解决争议的方式。写明是采取仲裁方式还是诉讼方式,若采取仲裁方式解决争议,应按《仲裁法》的有关规定写明条款。

    合同生效条款。合同生效时间;生效或失效条件;生效或失效期限;致使合同无效的情况;无效的免责条款;当事人要求变更或撤销合同的条件;合同无效或被撤销后,财产如何进行返还。

    合同中止、终止或解除条款。明确约定合同中止、终止或解除的条件;上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务;解除权的行使期限;补救措施;合同中止、终止或解除后,财产如何进行返还等。

    10、交房时注意缴清水电煤物业费

    通常买方自收房后开始缴纳,卖方应提供此前最后缴费证明。

     参考:

    1. 购买二手房注意事项
    2. 二手房交易注意事项


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